Вы хотите купить квартиру в Болгарии, но Вас пугают трудности с оформлением? Все не так страшно, как Вам, может быть, показалось.

Итак, начнем: законодательство Болгарии разрешает приобретение недвижимости в Болгарии на имя  иностранного физического лица, иностранного юридического лица и гражданам республики Болгария.

Какие же существуют тонкости при оформлении квартиры в собственность в Болгарии?

1. Одновременно с квартирой, как правило, в собственность оформляется и «идеальная» часть участка земли, которая просчитывается согласно законодательных норм лицензированным оценщиком. Обычно, Идеальная часть земли, приходящаяся на определенную квартиру, представляет   собой условное понятие, и определяется в процентном отношении ко всему участку земли под зданием.  «Идеальную» часть земельного участка, равно как и сам земельный участок,  согласно действующему законодательству Болгарии, физическому лицу-иностранцу приобретать запрещено.

На практике при продаже квартир в собственность переходит и такое право, как «право на строительство» на данной земле. Такой  вид права не используется в Российском законодательстве. Данное право дает гарантию, что никто не может строить или использовать данную землю, за исключением   собственника такого права.То есть, в нотариальном акте прописывается  право собственности на квартиру и право на строительство на «идеальной» части земельного участка.

Этот вариант возможен и при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Данная схема оформления возможна, в случае если дома или таунхаусы, расположены на территории единого комплекса. Хотя данная возможность используется при продаже не так часто, как оформлении сделок по покупке квартир.

2. Дома, отели, рестораны и иные здания. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки квартир. Землю под зданием и прилегающий земельный участок иностранцам приобретать  запрещено.В случае, если Вы решите приобрести дом , отель или коммерческие объекты - Вам необходимо будет зарегистрировать фирму. Учредителями фирмы могут быть как физические, так и юридические иностранные лица. В Болгарском законодательстве нет норм, говорящих о том,  что в составе учредителей обязательно должны быть граждане Болгарии. Таким образом,  данная компания будет полностью принадлежать Вам и управляться Вами.

Тогда, при оформлении сделки у нотариуса, при такой покупке в одном нотариальном акте прописывается и право собственности на  недвижимость и  право собственности на  земельный участок. Хотя, конечно, Вы можете оформить в собственность  по  двум разным нотариальным актам: дом (здание) покупается на физическое лицо, а земельный участок  на юридическое лицо.

 3. Покупка и здания и участка на юридическое лицо не вызывает никаких юридических затруднений и чаще всего используется на практике при приобретении земельных участков и строений, расположенных  на них.

4. Земля и леса. Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство, и к сельскохозяйственной земле. Для иностранцев  разрешено право брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды земельного участка в Болгарии - 4 года, максимальный - не установлен. Иностранное юридическое лицо, где  участие болгарского капитала  хотя бы 1 % от общего капитала, которое  принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право  неограниченной покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями, которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Оплата объекта.

Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты новых домов и квартир устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта.

На  стадии резервирования  (капаро) - покупатель вносит на расчетный счет  застройщика приблизительно 10% от стоимости выбранного объекта;

Чаще всего схема оплаты при приобретении нового жилья в Болгарии, выглядит следующим образом: на стадии подписания предварительного договора (в котором уже определены сроки и размеры платежей) обычно  оплачивают 30% от стоимости Объекта,  40% при готовности объекта под чистовую отделку, и последние  30% при оформлении нотариального акта.

При оформлении в собственность недвижимости на вторичном рынке сначала вносится продавцу капаро, затем происходит полный и окончательный расчет между сторонами сделки. Окончательный расчет чаще всего производится через расчетный счет.

В Болгарии также можно купить недвижимость и с использованием  ипотечного кредита. Ставка по такому кредиту, на сегодняшний день для иностранцев начинаются от 13% годовых. Для того чтобы оформить ипотечный кредит  в банке, работающем на территории Болгарии, Вам необходимо предоставить Банку пакет документов, подтверждающий Ваш доход и платежеспособность и иметь на руках не менее 30% от стоимости выбранного Объекта. В связи с развитием мирового финансового кризиса, процесс выдачи ипотечных кредитов в Болгарии сейчас существенно усложнился, равно, как и ужесточились требования к Заемщику.

Застройщики в Болгарии сейчас предлагают и новый способ приобретения недвижимости - лизинг. Для того чтобы оформить недвижимость в лизинг, Вам необходимо  также подтвердить свои доходы (достаточно справки 2НДФЛ) и внести не менее 50 процентов от стоимости выбранной недвижимости. Срок лизинга варьируется застройщиком от 1 года до 5 лет. Соответственно удорожание недвижимости в год составит от 5 до 10 процентов.

Некоторые детали оформления нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество в Болгарии совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и удостоверения   их подписей, нотариус предоставляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит  в регистр недвижимого имущества изменения о новом владельце недвижимости. Отметка о внесении изменений  делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки купли продажи нотариусу предоставляется удостоверение (выписка) из регистра  недвижимого имущества об отсутствии обременении  на объекте, т.е. о его юридической чистоте. В удостоверении отражается  следующая информация: наличие или отсутствие ипотеки на  объекте, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.

Также важным  и обязательным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В среднем, в сумме  они составляют около 4%. Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму и паспорт директора.

При приобретении квартиры в строящемся доме различают следующие этапы строительства:

Акт 14 - выдается на объект после окончания монтажа коробки и крыши здания ( по болгарски - „груб строеж"), то есть когда можно начинать делать отделочные работы.

Акт 15 - выдается  на объект, когда здание уже готово к эксплуатации, то есть  произведена отделка внутренних помещений.

Акт 16 - это акт ввода в эксплуатацию, выдается после подписания застройщиком договоров со всеми коммунальными службами.

Срок между актом 15 и актом 16 - примерно два месяца.

НУ и напоследок хочу еще раз вернуться к открытию юридического лица в Болгарии. Согласно действующему законодательству в Болгарии не запрещается регистрация фирмы по адресу  нахождения квартиры и использование жилого помещения  в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем своей недвижимости.

Удачной покупки Вам.

С уважением, генеральный директор агентства недвижимости «Дом ЭСТЕЙТ»

Векшина Екатерина Сергеевна.